Qui prend en charge les réparations et entretien dans un magasin loué ?

Rédigé par Franck - - Aucun commentaire

Le local commercial doit permettre au commerçant d’exercer son activité sans entrave pendant toute la durée du bail. Mais souvent le local peut connaitre des problèmes de réfection ou d’entretien susceptibles de mettre à mal la bonne marche de l’activité du locataire. On se demande alors qui doit s’occuper de ces travaux et payer la facture.

Comment est répartie la prise en charge des travaux dans un local commercial ?

La répartition des travaux dans un local commercial entre le bailleur et le locataire commerçant doit être clairement mentionnée dans le contrat de bail. On doit retrouver dans les dispositions contractuelles les réparations à la charge du locataire et ceux qui incombent au bailleur. Les clauses imprécises, confuses, contradictoires ou non inadaptées à la destination du local doivent être évitées lors de la rédaction du bail.

La loi oblige le propriétaire à entretenir son immeuble afin de le rendre conforme à l’usage du local tel que mentionné dans le bail. Il doit s’occuper des grosses réparations énumérées dans l’article 606 du Code civil. Ces travaux concernent la réparation des toitures entières, des poutres, des voûtes, des digues, des clôtures, des gros murs et des murs de soulèvement. Ces réfections sont à la charge du propriétaire et non du locataire, sauf dispositions contraires.

Le locataire se charge des réparations locatives, c’est-à-dire les tâches courantes ou les menus entretiens qui portent sur certaines partie des murs (portes, vitres, appareils de chauffage, moquettes, peinture, fermetures de boutique, serrures, robinet, etc.).

On retient dans tous les cas que la répartition des entretiens est fonction de leur nature ou de leur ampleur. Pour les travaux urgents, évoqués par l’article 1724 du Code civil, l’entretien se résume à la modernisation des installations de distribution d’eau et de chauffage, ainsi qu’à la restauration du local dans le but de le valoriser.

Ce que dit la loi sur le délai des travaux

Le bailleur doit effectuer toutes ces réparations qui ne peuvent pas attendre la fin du bail. Les réparations ne doivent pas cependant durer plus de vingt et un jours,(21) sinon le commerçant pourrait subir des dommages. Le locataire peut bénéficier d’indemnité ou d’un rabais de loyer en cas de préjudices subis pour des entretiens réalisés par le bailleur.

Les réparations occasionnées par la vétusté ou un cas de force majeure (inondation, tremblement de terre, tornades, pluie diluvienne, etc.) n’incombent pas en principe au locataire. Cependant, les parties peuvent décider librement dans le contrat de la prise en charge de ces rénovations en dérogeant au principe.

Concernant les réhabilitations pour mise aux normes qui visent à conformer le bâtiment aux règles de construction en vigueur, le bailleur en est responsable devant l’Etat et a l’obligation de les réaliser pour respecter les exigences d’hygiène et de sécurité imposées par l’administration (article 1719-2 du code civil).  Mais les cocontractants peuvent se soustraire sur certains points à cette règle dans le contrat, uniquement pour les baux signés avant le 5 novembre 2014. Pour les actes conclus dans cette période, le contrat de bail peut permettre le transfert partiel ou total de ces rénovations au locataire. Toutefois, ces clauses doivent concerner l’installation classée et dépende de l’usage des locaux.

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